حاسبة التمويل العقاري وجدول السداد

التمويل العقاري في السعودية

التمويل العقاري هو أكبر التزام مالي يدخله معظم الناس، وقد يمتد حتى 25 أو 30 سنة. يُقدَّم في السعودية بصيغ متوافقة مع الشريعة (مرابحة أو إجارة موصوفة في الذمة)، وينظّمه البنك المركزي السعودي وصندوق التنمية العقارية للمواطنين. فهم القسط الشهري وجدول السداد الكامل قبل التوقيع ليس رفاهية — إنه ما يفرّق بين قرار مدروس والتزام يثقل ميزانيتك عقوداً.

معادلة القسط ونسبة التمويل

القسط يُحسب بطريقة الرصيد المتناقص على مبلغ التمويل (قيمة العقار ناقص الدفعة الأولى):

مبلغ التمويل = قيمة العقار − الدفعة الأولى القسط = مبلغ التمويل × ر × (1+ر)^ن ÷ ((1+ر)^ن − 1)

نسبة التمويل من قيمة العقار (LTV): ينظّم البنك المركزي حداً أقصى لنسبة التمويل للمواطن (يصل إلى 90% في كثير من الحالات)، أي أن الدفعة الأولى الدنيا نحو 10%. كلما زادت دفعتك الأولى، قلّ مبلغ تمويلك وإجمالي ربحه.

مثال محلول

عقار بمليون ريال، دفعة أولى 150,000 (15%)، نسبة ربح 5%، مدة 25 سنة:

1. مبلغ التمويل = 850,000 ريال
2. القسط الشهري ≈ 4,969 ريالاً
3. عدد الأقساط = 300
4. الإجمالي المدفوع ≈ 1,490,700 ريال
5. إجمالي الربح ≈ 640,700 ريال

لاحظ أن إجمالي الربح على مدة طويلة قد يقارب أصل التمويل — لهذا المدة ونسبة الربح عاملان حاسمان.

جدول السداد: لماذا يهم؟

في السنوات الأولى يذهب الجزء الأكبر من قسطك إلى الربح لا إلى أصل الدين، ثم تنعكس النسبة تدريجياً. هذا يعني أن رصيدك المتبقي ينخفض ببطء في البداية. جدول السداد الكامل (المتاح في هذه الحاسبة) يُظهر لك بالضبط كم من كل قسط يسدد أصلاً وكم ربحاً، وكم يتبقى عليك شهراً بشهر — معلومة أساسية إن فكّرت في السداد المبكر أو بيع العقار.

عوامل تحدد التكلفة الكلية

• مدة التمويل: 30 سنة قسطها أقل لكن إجمالي ربحها أعلى بكثير من 20 سنة.
• نسبة الربح: فرق 1% على مليون ريال ولمدة 25 سنة قد يعني أكثر من 150,000 ريال.
• الدفعة الأولى: كل زيادة فيها تخفّض مبلغ التمويل وربحه.
• الدعم السكني: قد يتحمّل جزءاً من هامش الربح (انظر حاسبة الدعم السكني).

أخطاء شائعة

1. النظر للقسط الشهري فقط دون إجمالي التكلفة على 25 سنة.
2. اختيار أطول مدة لتقليل القسط دون إدراك القفزة في إجمالي الربح.
3. تجاهل حد نسبة التمويل فيُطلب دفعة أولى أكبر مما جُهّز.
4. إهمال رسوم التقييم والتوثيق والتأمين في حساب التكلفة.
5. عدم مقارنة معدل النسبة السنوي (APR) بين عروض الجهات.

قبل توقيع عقد بعمر ربع قرن

احسب قسطك وجدول سدادك الكامل، وتأكد أن نسبة استقطاعك تبقى ضمن حد ساما للتمويل العقاري (يصل إلى 65%)، واسأل عن الدعم السكني إن كنت مؤهلاً. قارن العروض بمعدل النسبة السنوي لا بالقسط وحده. كل الحسابات هنا تجري داخل متصفحك دون إرسال بياناتك لأي خادم، والقرار النهائي دائماً بيدك بعد مراجعة عرض الجهة الرسمي.